Жизнь огородника
Назад

Уступка права требования ипотека это

Опубликовано: 30.03.2020
Время на чтение: 4 мин
0
0

Для чего нужна переуступка прав на ипотеку?

Основной заёмщик имеет право передачи владения объектом недвижимости стороннему лицу вместе со своими финансовыми обязательствами перед банком в рамках действия услуги ипотечного кредитования. Необходимость переуступки прав собственности может потребоваться при следующих обстоятельствах:

  1. Супруги разводятся — при этом один из них готов добровольно отказаться от своего долевого владения квартирой. В таком случае все договорные кредитные обязательства принимает на себя вторая сторона.
  2. Потребность в срочной продаже – если нужно срочное закрытие кредита, соглашение переуступки – лучшее решение. Оно оформляется намного проще и быстрее, чем, например, снятие обременения с последующей продажей или досрочная выплата кредита в полном объёме.
  3. Получение наследства – в случае, если заёмщик умирает, лицо, имеющее право наследования, в полной мере приобретает не только объект недвижимости, но и финансовые обязательства по обслуживанию и оплате кредитного соглашения.
  4. Потребность в срочном закрытии кредита – например, в силу сложной материальной ситуации и дальнейшей невозможностью или нежеланием выплачивать остаточную сумму долга.
  5. Банк переуступает свои обязательства другой компании, являющейся юридическим лицом. Процедура может реализоваться двумя способами – в рамках торгов ипотечного портфеля либо полной продажей долгов коллекторам.

Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?

Более сложный вариант возникает, если продавец приобретал новостройку в ипотеку. Такая сделка является многоэтапным процессом, в котором, кроме заемщика (продавца), нового заемщика (покупателя) и фирмы-застройщика, участвует еще и банк.

При заключении соглашения продавец обязан:

  • уведомить о своем намерении строительную организацию;
  • получить официальное письменное согласие застройщика;
  • получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
  • оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
  • получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.

Образец договора переуступки можно получить у застройщика или юриста.

Тем, кто решился на приобретение жилья путем получения кредитных обязательств от третьего лица (т.е. путем перевода существующего ипотечного долга), необходимо обратить внимание на такие аспекты обязательства:

  • какой период придется вносить оплаты (срок действия договора);
  • размер процентной ставки по ипотеке;
  • тонкости досрочного погашения долга (начисляются ли комиссионные);
  • размер штрафных санкций в случае наличия просрочек;
  • вид ежемесячных платежей (дифференцированный или аннуитетный).

Достаточно часто процесс характеризуется сменой кредитных условий, поэтому перед заключением новой сделки необходимо уточнить все нюансы в банке.

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Как передать квартиру в собственность без налогов

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.
  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.
  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.

    Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:

    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:

    Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.

    В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.

  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Ипотека на переуступку прав по ДДУ в случае продажи квартиры оформляется следующим образом. Покупатель изучает репутацию компании, ведущей строительство, а продавец собирает необходимые документы:

  • договор долевого права собственности на объект;
  • согласие застройщика на оформление сделки – его необходимо предварительно получить (исключение – оформление завещания);
  • если собственник квартиры состоит в законном браке – письменное согласие второго супруга на переоформление прав владения (данный документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса);
  • квитанции, подтверждающие все перечисленные ранее текущие платежи по ипотеке.
Предлагаем ознакомиться  Если ДДУ заключен до брака, а собственность на квартиру оформлена в браке

После того, как все документы будут готовы, продавец должен получить у застройщика официальное подтверждение остаточной суммы долга либо её полного отсутствия в случае, если такие обязательства взял на себя банк, оформивший ипотеку. Следующий шаг – обратиться в Госреестр и заказать там выписку по ЕГРН.

С полным пакетом документов продавец и покупатель обращаются в кредитную организацию и заключают соглашение о переуступке прав владения. После того, как бумага будет подписана всеми сторонами-участниками процесса, её следует официально зарегистрировать в Едином государственном реестре. Для этого новому собственнику надлежит обратиться в МФЦ. На регистрацию договора по закону отводится не более 10 рабочих дней.

Процедура оформления

Переуступка права собственности на квартиру по ипотеке производится таким образом:

  • заемщик самостоятельно ищет покупателя на свою недвижимость;
  • покупатель и продавец посещают финансовое учреждение и составляют там заявление о своих намерениях;
  • банк проводит необходимые проверки, после чего выносит решение о возможности или невозможности проведения сделки;
  • финансовая организация и покупатель заключают письменный договор, в котором отображаются права и обязанности сторон;
  • проводится регистрация перехода права собственности;
  • осуществляются расчеты с продавцом;
  • новый собственник квартиры исходя из договорных условий, выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

При этом, если доходов нового заемщика недостаточно, банк имеет потребовать от него поручительство или дополнительный залог.

Таким образом, приняв во внимание все нюансы, с которыми возможно столкнуться при покупке квартиры по договору уступки, практически любой гражданин имеет возможность получить жилье на выгодных условиях.

Чтобы продать квартиру с ипотекой по переуступке, необходимо действовать следующим образом:

  1. Оформитель ипотечного кредита самостоятельно занимается поисками потенциальных покупателей на свой объект недвижимости.
  2. После того, как найден кандидат на приобретение жилья, продавец и покупатель обращаются в финансовое учреждение и подают там заявление о своём желании.
  3. Сотрудники банка проверят все обстоятельства, документы, кредитную историю лица, желающего переоформить на себя сделку. После этого руководство банка принимает окончательное решение о разрешении или запрете переуступки.
  4. Между кредитной компанией и новым покупателем заключается договорное соглашение в письменной форме. Документ составляется в двух экземплярах. В нём прописаны двусторонние права и взаимные обязательства.
  5. Выполняется процедура перерегистрации перехода прав владения недвижимостью на нового хозяина.
  6. Производятся все финансовые операции с продавцом.
  7. Новый владелец имущества с момента подписания договора начинает исполнять свои обязательства по нему и в рамках полученного графика ежемесячных платежей погашает оставшуюся сумму долга перед банком.

Если у компании, выдавшей займ, возникают сомнения на предмет финансовой состоятельности нового заёмщика, он вправе потребовать от него обозначить залоговое имущество либо привлечь поручителей. Как правило, банки не препятствуют проведению процедуры переуступки прав по ипотеке при условии, что желающий приобрести такую квартиру соответствует всем заявленным компанией требованиям.

Предлагаем ознакомиться  Как построить зимнюю теплицу своими руками — пошаговая инструкция с фото, видео и чертежами

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги.

Следующий момент – налоги. В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной. В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

  • сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
  • сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector