Жизнь огородника
Назад

Порядок процедуры перевода жилой квартиры в нежилое помещение

Опубликовано: 19.04.2020
Время на чтение: 13 мин
0
0

Понятия

Напомним кратко о «нестыковках» законодательства (документы до сих пор действуют, но закон прояснил ситуацию), из-за которых возникали споры том, могут ли гостиницы находиться в жилых помещениях или необходим перевод таких помещений в нежилые. Понятно, что перевод помещения из одного статуса в другой - это не просто «спор о понятиях», но достаточно дорогостоящая процедура, требующая времени.

Гостиница в жилом доме: к какой категории относить помещения? Разночтения в  законодательстве

Жилой

Нежилой

Часть 2. ст. 23 Закона  30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»:

«…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается»

Следовательно, гражданам для временного проживания, в том числе в гостиницах, разрешено предоставлять только жилые помещения.

П.3 ст. 288 Гражданского Кодекса РФ:

«Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое».

ГОСТ Р 51185-2008. Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования

«Гостиницы - предприятия, предоставляющие услуги размещения и в большинстве случаев услуги питания, имеющие службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг».

Следовательно, для организации гостиницы помещение в любом случае должно относиться к нежилому фонду (или переведено из жилого в нежилое).

Далее остановимся кратко на законодательстве, содержащем основные нормы перевода жилого помещения в нежилое.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Нормативная база

  • Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи  22 и 23)

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации и региональное градостроительное законодательство. Например, Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года N 64 «О градостроительных нормативах и правилах города Москвы»

  • Региональные и муниципальные нормативные акты. Они регулируют  градостроительную деятельность (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территорий, архитектурно-строительное проектирование, строительство, капремонт, реконструкция объектов капитального строительства), также определяют порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые. К примеру, Постановление Правительства Москвы «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» утвердило Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

  • Многочисленные регламенты, которым должна соответствовать гостиница. Полный список вы найдете в конце статьи «Планы гостиниц…»

Условия перевода помещения из нежилого в жилое

Порядок процедуры перевода жилой квартиры в нежилое помещение

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

  • объект является собственностью заявителя;
  • сособственники согласились на изменение статуса имущества;
  • наложен залог, арест;
  • есть долги по коммунальным услугам;
  • выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
  • имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
  • объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
  • перевод не повлечет опасность для жильцов;
  • к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Эти вопросы регулирует статья 22 ЖК РФ

  • Наличие отдельного входа, ведущего прямо на улицу, чтобы не мешать жителям этого дома. Категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод помещений, которые еще не имеют отдельного входа, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего это квартиры с окном, выходящим на двор.

  • Не допускается переводить в нежилое только часть жилого помещения, например, комнату.

  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе, поскольку иметь прописку в нежилых помещения запрещено. Следовательно,  прежде чем переводить помещение из жилого в нежилое, нужно оттуда выписаться.

  • Право собственности на помещение не обременено правами третьих  лиц, какими-либо обязательствами, например по договору найма, аренды, залога и др. К примеру, если у третьего лица есть право требовать это помещение в качестве возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится.

  • Нельзя осуществлять перевод квартиры в нежилую в доме социального использования на основании договора найма.

  • Помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах под снос.

  • Дополнительные требования касаются квартир в многоквартирных домах. Перевод таких квартир в нежилые  допускается только в случаях, если они расположены на первом этаже указанного дома или выше первого этажа; при этом помещения, расположенные непосредственно под такой квартирой (квартирами), не являются жилыми. Кроме того, на перевод необходимо согласие всех собственников  квартир.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны когда родился ребенок

Дополнительные сложности могут возникнуть в следующих случаях:

  • Помещение расположено в доме, являющемся объектом культурно-исторического наследия. В таких помещениях любят располагаться бутик-отели: уникальность гостиницы подчеркивает не только дизайн, но атмосфера и архитектура исторического здания. Считается, что организация отеля в объекте культурно-исторического наследия – это  эффективный способ сохранности здания. Пример - Golden Apple: первый Бутик-отель в Москве (М. Дмитровка, 11. Открыт в 2004 г, автор проекта канадский архитектор Рафаэль Шафир). В начале 20 в. в этом здании располагался доходный дом, известно также, что в нем любил останавливаться А.П. Чехов.

  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;

  • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;

  • Дом состоит на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Первый этап: Сбор необходимых документов для обращения в Департамент управления имуществом. Цель: получить разрешение на перевод жилого.

Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности. Приводим перечень основных документов, полный список можно узнать в Департаменте управления имуществом.

Этапы

Куда обращаться

Какие документы предъявлять

1-й

Департамент управления имуществом (для получения  доверенности на заказ экспликации и поэтажного плана в БТИ)

Срок получения документов – до 1 месяца.

  1. Заявление установленного образца;

  2. паспорт гражданина РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);

  3. документ, подтверждающий право собственности на помещение: Свидетельство о праве собственности  (Титул), выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества.

  4. при необходимости - Документ основание возникновения права собственности; например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда и др.

2-й

БТИ (для заказа экспликации с поэтажным планом)

  1. Заявление;

  2. аналогичный пакет документов.

Заказывается в БТИ и в МФЦ.

Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и заполняете заявление. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности.

Оно берется в СЭС района. После заполнения заявления  сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС.

5. Справка ДЕЗ

В ней содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить. Документ берется  в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.). Для его получения необходимо предъявить: соответствующее заявление и документы, аналогичные для получения экспликации.

Это должны быть обязательно собственники квартир, даже если они в нем не проживают. Согласие требуется не всегда, а лишь в тех случаях, когда такой перевод затрагивает общую собственность владельцев квартир (лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Для получения согласия необходимо провести собрание собственников жилья (путем обращения в Управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.). Собрание считается правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома. Решение о переводе помещения является законным, если оно принимается не менее 2/3 от количества собравшихся собственников на собрании, и затем составляется протокол. Но в некоторых городах  требуется 100% голосов.

Выдается опять же в управляющей компании на основании заявления, паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение. В заключении прописано техническое состояние всего здания (оно  не должно находиться в аварийном состоянии или быть под снос).

Берется в паспортном столе и является  подтверждением того, что в помещении никто не прописан. Срок действия  14 дней.

Порядок процедуры перевода жилой квартиры в нежилое помещение

Его необходимо заказать в лицензированной проектной компании.

Подготовив необходимые документы, собственник (собственники)  или доверенное лицо (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) обращаются  в Департамент управления имуществом с заявлением, в котором необходимо указать причину перевода.

Также предоставляются:

  1. Все вышеперечисленные документы и справки;

  2. Паспорта РФ;

  3. Документ, подтверждающий право собственности на помещение на недвижимость и договор основания;

  4. Нотариально заверенная доверенность, если переводом занимается доверенное лицо;

  5. Если обращается юридическое лицо, то учредительные документы той фирмы, представителем которой лицо является.

Предлагаем ознакомиться  Какие лампы для растений лучше дома

Затем межведомственная комиссия в Департаменте управления имуществом  рассматривает заявку о переводе. Срок рассмотрения 45 дней.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Причины  урегулированы в ст. 24 ЖК РФ. В основном это:

  • непредоставление необходимых (неправильно оформленных) документов либо предоставление их в ненадлежащий орган

  • несоблюдение условий, необходимы для перевода помещения в нежилое

  • несоответствие проекта переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

  • недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
  • имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
  • есть утечки воды, используемой в быту;
  • отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Перепланировка помещения

Жилое и нежилое помещение отличаются друг от друга не только правовым статусом, но и техническими характеристиками. Это значит, что до начала оформления документов, необходимо разработать проект перепланировки помещения согласно требованиям к нежилому фонду.

«Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Разумеется, что все перечисленные действия с помещениями допускаются только с соблюдением технических и санитарно-гигиенических норм, а также правил содержания жилищного фонда.

Разберемся с понятиями относительно помещений

Переустройство  - установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт (ст. 25 ЖК РФ)

Перепланировка - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт  (ст. 25 ЖК РФ). Перечень видов перепланировки содержится в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». К ним относятся:  

  • перенос и разборка перегородок,

  • перенос и устройство дверных проемов,

  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,

  • устройство дополнительных кухонь и санузлов,

  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,

  • ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,

  • устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

Как правило, в решении о переводе помещения в нежилое может содержаться обязательное условие обязательной перепланировки. В этом случае помещение необходимо переделать согласно представленному плану.

Перевод нежилого помещения в жилое - фото

Осуществлять перепланировку должны только те компании, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также окажут дополнительные услуги (внесение изменений в техпаспорт помещений, согласование отдельного входа в здание и др).

По окончании работ приглашается приемочная комиссия, которая составляет Акт об успешном завершении перепланировки.

«Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого…» (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ)

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Подготовка проектной документации

Обращение должно содержать следующую информацию:

  • наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
  • об объекте недвижимости;
  • о документе на право собственности;
  • просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
  • список приложений;
  • число и подпись.

К заявлению прикладывают пакет документов:

  • оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
  • технический план;
  • проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
  • поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Предлагаем ознакомиться  Где хранится техническая документация на многоквартирный дом перечень

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Расходы при переводе

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости нет, однако можно выделить следующие виды затрат:

  • Разница в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ

  • Услуги БТИ

  • Нотариальные услуги при оформлении документов на владение квартирой, доверенностей

  • Госпошлина на регистрацию нежилого помещения

  • Услуги фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости (если потребуется)

Проверка соответствия строительных работ Проекту

Также на стоимость оформления будет влиять регион, метраж помещения, необходимость проведения ремонтных работ.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:
Субъект правонарушения Наказание
граждане штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели штраф от 1 000 до 2 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

юридические лица штраф от 10 000 до 20 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

  • представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
  • документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
  • собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
  • предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

Перевод нежилого помещения в жилое в частном доме

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • сведения о заявителе и ответчике;
  • данные об имуществе;
  • ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
  • перечень подтверждающих документов;
  • дату и подпись.

К заявлению прикладывают документы:

  • копию иска для ответчика;
  • документ о праве собственности на имущество;
  • план помещения;
  • поэтажный план здания;
  • проект переустройства и перепланировки;
  • решение об отказе;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

После осуществления перевода, изменения о новом статусе недвижимости необходимо внести в ЕГРН. Информацию передает комиссия в Департаменте управления имуществом, которая вынесла вынесшая решение о разрешении перевода.

Она нужна для  оформления смены статуса квартиры и является единственным подтверждением прав владельца на  недвижимость. Оспорить его возможно лишь в суде.

Госрегистрация проводится по месту нахождения недвижимости. Для ее оформления необходимо обратиться в Росреестр.

Сертификация гостиниц

После перевода объекта в нежилое и организации в нем гостиницы  собственнику необходимо пройти сертификацию согласно Постановлению Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 "Об утверждении Положения о классификации гостиниц”

Более подробно о сертификации и штрафах за ее отсутствие мы писали в статье “С чего начать гостиничный бизнес?”

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector